В Вологодской области заявили о перенасыщении рынка жилья

Фото: РБК ВО

В том числе влиянии на строительный рынок системы эскроу, о соответствии предложения жилья платежеспособному спросу и о том, что является главной проблемой отрасли при решении жилищного вопроса.

- Дмитрий Александрович, как можно оценить ситуацию на строительном рынке региона после введения системы эскроу-счетов? Изменилось ли количество застройщиков, новых проектов, темпы строительства по сравнению с тем, что было до изменений?

- С 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательство. Теперь застройщики, начиная новые объекты, применяют счета эскроу. В регионе так работают уже пять компаний. Но дольщики на этом рынке остались. Они так же заключают договор долевого участия, оплачивают стоимость своего будущего жилья. Только они теперь больше защищены, потому что денежные средства помещаются на специализированный закрытый счет в банке, и застройщик может их использовать только после того, как вводит объект в эксплуатацию. Он может строить теперь как за счет собственных средств, так и за счет проектного финансирования – кредитных средств, которые банк выдает под специальные условия. Чем больше дольщиков застройщик привлечет, чем больше денежных средств попадет на счета эскроу, тем меньше будут процентные ставки банка. Что касается изменений на рынке жилья, то в 2016 году в Вологодской области было 105 строительных организаций, которые занимались долевым строительством. В 2017 году их количество уменьшилось до 92, в 2018-м – до 80, а в 2019-м – до 58. На сегодня в области 58 застройщиков, которые строят 93 многоквартирных дома.

- Иными словами, остаются самые крупные и жизнеспособные в новых условиях компании?

- С одной стороны, да. Остаются те, кто имеет серьезную материально-техническую базу, штат, опыт, оборотные средства. А уходят маленькие компании, у которых ничего нет, но они пытаются выступать в роли застройщиков и привлекают для конкретных работ сторонние компании на субподряды. Но по факту часто не рассчитывают свои силы. Однако в целом о том, как повлияла новая система, можно будет говорить в 2021-2022 годах. Тогда можно будет смотреть аналитику: куда, в какую сторону мы двинулись.

- Удалось ли кардинально решить проблему обманутых дольщиков?

- Этим вопросом в правительстве области занимались с 2017 года. Были даже установлены специальные дорожная карта и план-график по осуществлению мероприятий. С 2017 года по настоящее время решены вопросы по 14-ти проблемным объектам. Это 16 домов (в объект может входить сразу 2 МКД). Были восстановлены права 685 граждан. Проблема решалась разными способами: достройка дома, предоставление гражданам квартир в других домах, выплата компенсаций…

- Из каких средств выплачивались компенсации?

- Привлекались инвесторы, реализовывались инвест-проекты. Инвестор либо достраивал МКД из собственных средств, либо предоставлял квартиры в своих домах, либо производил компенсационный выплаты. В результате он заявлялся на меры поддержки из бюджета. Это могли быть земельные участки, компенсации за технологические присоединения по объектам инвестора, другие поддерживающие мероприятия.

- А льготы и привилегии инвесторов покрывают их участие в решении проблем дольщиков?

- Когда признается, что в составе объекта есть обманутые дольщики, что он не достроен, подаются соответствующие объявления. Определяется стоимость достройки и подыскивается инвестор. Если инвестор заявляет, что он готов восстановить права дольщиков, он понимает уровень затрат и просит у государства предоставить ему определенные меры поддержки. Например, земельные участки, на которых он будет строить другие дома. Компенсацию за технологические присоединения. Специальная комиссия рассматривает соразмерность затрат, которые он понесет с теми мерами поддержки, которые он просит у государства.

- То есть застройщик делает это не в убыток себе?

- Нет. Это ведь коммерческие структуры, их цель – получение прибыли и, восстанавливая права граждан, предприятие не может попадать в неблагоприятную экономическую ситуацию.

- Объёмы строительства сегодня соответствуют платежеспособному спросу? А потребности вологжан в жилье?

- Наверное, стоит сказать, сколько всего жилья было введено. За 2019 год, по данным Вологдастата, это более 850 тыс. кв. м жилья, почти на 9% выше, чем в 2018 году. Но одновременно с этим стоит отметить, что такой больший объем получился за счет роста на 19% индивидуального жилищного строительства. А в сегменте многоквартирного жилья мы наблюдаем снижение.

- Все жилье покупается?

- Сегодня мы наблюдаем даже некоторое перенасыщение рынка жилья. Действительно, застройщики сдают объекты, а жилье далеко не сразу распродается. Уже нет такого, чтобы дом на момент ввода был весь распродан.

- Это более характерно для Вологды или Череповца?

- Для обоих городов. Они дают ключевой объем жилья в области. Кстати, по состоянию на 2018 год показатель объема жилья на душу населения составлял 30,2 кв. м. А в среднем по России - 25, 8 кв. м. Получается, у нас обеспеченность жильём выше.

- Что является главными проблемами в решении жилищного вопроса: ограниченные возможности строителей, неразвитость инфраструктуры или низкие доходы населения?

- Трудно выделить что-то одно. Наверное, влияет все совокупно. К сожалению, вопрос доступности жилья остается открытым, далеко не все могут себе позволить купить жилье сразу. Или даже заплатить первоначальный взнос. Одновременно с этим застройщику неинтересно работать без развитой инфраструктуры. Земельных же участков, обеспеченных коммуникациями, сегодня не хватает. Исходя из этого, застройщику приходится брать земельные участи без инфраструктуры, вкладываться в развитие, что сказывается на стоимости квадратного метра. И, как следствие, люди не могут купить такое жилье - доходы не позволяют. Но существуют различные госпрограммы, которые стимулируют и застройщиков, и граждан. Для застройщиков это различные госсубсидии на строительство транспортной, инженерно-технической инфраструктуры именно в новых микрорайонах, для граждан – это льготная система ипотечного кредитования.

- Кстати, об ипотеке… Почему она стала в России главным инструментом решения «квартирного вопроса»? Где наше социальное жилье, доходные дома?

- Согласно действующему законодательству так называемое социальное жилье предоставляется малоимущим. Они должны быть признаны нуждающимися в жилищных условиях. Граждане, которые не являются малоимущими, могут улучшать свои жилищные условия с помощью ипотеки. А что касается частного бизнеса, который может строить и сдавать в наем, то все зависит от спроса. Его на съемное жилье в достаточном объеме нет.

- Как решается проблема расселения ветхого и аварийного жилья? Что является главным тормозом?

- Чтобы жилье не становилось аварийным, за ним нужно следить. Инженерные коммуникации, само здание требует регламентного обслуживания. Если соблюдать все требования и сроки, такое жилье может оставаться много лет качественным, комфортабельным и безопасным. Для того, чтобы уменьшить объем жилья, не соответствующего нормам проживания, у нас работает программа капитальных ремонтов. Но есть дома, которые просто физически уже так изношены, что их нецелесообразно ремонтировать, они действительно ветхие и аварийные, в основе своей это деревянный фонд, фонд давней постройки. Для этого есть федеральная программа расселения из ветхого и аварийного жилья. Она реализуется. Сейчас идет расселение домов, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Эта программа уже восьмая по счету. В ней чуть более 116 тыс. кв. м жилья.

- Это много или мало?

- По состоянию на 1 января 2019 года было признано аварийным уже более 211 тыс. кв. м. Программа будет реализована до 2025 года. Решается вопрос разными путями: либо выкуп жилья у граждан по среднерыночной стоимости, либо приобретение вторичного жилья для граждан, либо специально для них будут строиться МКД. Первые два года программа реализуется путем приобретения вторичного жилья, стройка начнется с 21-го года.

- Может ли здесь помочь реновация по московскому образцу, о которой в феврале говорил новый зампред правительства России Марат Хуснуллин? Реально ли повторение московского опыта в провинции?

- Мы бы поддержали эту инициативу, потому что по всей стране есть дома, которые могли бы попасть в такую программу. Но, к сожалению, пока никакой нормативной документации по этому поводу нет. Кроме того, Москва проводила реновацию за счет своего бюджета. Боюсь, бюджет Вологодской области сегодня не сможет потянуть такую масштабную программу…

- А в районах Вологодской области строится жилье?

- Строится. Но в основе своей там развивается индивидуальное жилищное строительство. Это вопрос не только цены, содержания, развитости системы коммуникаций, но во многом и традиций. С точки зрения многоквартирного строительства, да, в районах оно ведется, есть объемы, но это большей частью административные центры – Сокол, Великий Устюг, Вытегра и населенные пункты - спутники Вологды и Череповца.